Achiziţie teren cu utilităţi versus teren fără utilităţi - avantaje şi dezavantaje

Postat la 17.04.2018 de Mihaela ALECU in ȘTIRI, Interne, Instalații + dotări

 Share

Avantaje şi dezavantaje teren cu utilităţi

Avantajele evidente în cazul unui teren cu utilităţi sunt: consumul redus de timp care ar fi altfel investit pentru realizarea racordării şi comfortul asigurat de accesul la reţeaua de electricitate, gaze, apă, canalizare etc.

Opinia generală este că racordarea la utilităţile minim necesare, precum gaz şi electricitate, este suficientă pentru început, dat fiind că apa curentă şi canalizarea se pot rezolva relativ uşor şi pe cont propriu, spre exemplu prin instalarea unui puţ forat şi a unei fose septice. Se poate şi altfel, dar preţurile sunt mult mai ridicate pentru că investiţia pentru a aduce apa la teren trebuie să acopere mai multe componente: izvor captare, pompe, bazin de apă, conducte şi manoperă. Cât priveşte accesul la Internet şi cablu TV, majoritatea distribuitorilor şi-au extins într-atât reţelele încât accesul la acestea nu mai ridică mari probleme.     

Principalul dezavantaj al achiziţionării unui teren cu utilităţi îl reprezintă preţul. Un astfel de teren va fi cu siguranţă mai scump decât unul fără acces la utilităţi. Pe de altă parte, gândind în perspectivă şi calculând preţul total al investiţiei (preţ teren+ preţ racordare) s-ar putea să constatăm că un teren fără utilităţi ajunge în cele din urmă să fie mai costisitor decât unul cu utilităţi.  

Un alt dezavantaj ţine de situaţiile de excepţie în care există restricţii cu privire la ridicarea construcţiilor pe un anumit teren tocmai pentru că acesta este traversat de conducte de utilităţi (conductă de gaz, de apă, stâlpi de electrictate, de medie sau înaltă tensiune)

Trebuie de asemenea acordată atenţie cazurilor în care există reţele de utilităţi în apropiere, dar accesul la ele nu este asigurat sau cel puţin nu la preţurile aşteptate. Un motiv poate fi acela că nu o permite limita de deservire a acelor reţele, caz în care trebuie realizată o extindere a reţelei, iar costurile asociate unei astfel de lucrări sunt considerabile. Racordarea unui teren la reţeaua de electricitate aflată la limită poate însemna pentru proprietarul terenului costuri care să acopere: instalarea propriului transformator sau extinderea reţelei, înlocuirea transformatorlui existent şi consolidarea reţelei.

Cea mai bună abordare ar fi să aflaţi concret care este situaţia terenului. În HGR 90/2008 la Art.8 (alin.1) se arată că „Utilizatorul poate solicita operatorului de reţea informaţii privind condiţiile şi posibilităţile de realizare a racordării la reţea a unui loc de producere sau de consum, prezentând datele caracteristice ale acestuia.”. Informaţiile vor fi transmise în scris, în mod gratuit. Pentru mai multe detalii puteţi consulta HGR 90/2008 aici.

Avantaje şi dezavantaje teren fără utilităţi

Principalul avantaj al unui astfel de teren este preţul de achiziţie. Un teren fără utilităţi ar trebui să fie, fără excepţie, întotdeaua mai ieftin decât unul cu utiliăţi. Trebuie totuşi ţinut cont de faptul că, după toate probabilităţile, costurile vor creşte cu aducerea şi branşarea utilităţilor.

Aşa cum arătam mai sus, în general, cu unele excepţii (în principiu gaz şi electricitate) celelalte utilităţi (apă, canalizare, TV, internet) se pot rezolva uşor pe cont propriu. Chiar şi problema accesului la reţeaua de gaze naturale poate fi evitată, dacă se optează pentru alte soluţii de încălzire şi, eventual, pentru dotarea bucătăriei cu aragaz şi cuptor electric.    

Din precizările de mai sus reiese destul de clar că principalele dezavantaje ale unui teren fără utilităţi îl constituie costuri mari presupuse de aducerea utilităţilor, timpul investit în acest proces şi timp lung de aşteptare pentru accesarea lor sau, în caz contrar, comfortul scăzut asociat cu absenţa reţelelor de utilităţi.    

Costurile pot creşte semnificativ în funcţie de situaţiile specifice întâlnite pentru fiecare teren. Spre exemplu cu privire la racordarea la reţeaua de gaze naturale regulamentul în vigoare (vedeţi ORDIN nr. 32 din 25 aprilie 2017 pentru aprobarea Regulamentului privind racordarea la sistemul de distribuție a gazelor naturale - http://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocumentAfis/197010) specifică drept etapă în procesul de racordare: „achitarea de către solicitant a tarifului de racordare la OSD și, după caz, a cotei-părți din finanțarea lucrării privind realizarea extinderii și/sau redimensionării obiectivului/conductei de distribuție a gazelor naturale necesară racordării la SD care îi revine solicitantului sau emiterea și transmiterea de către OSD a refuzului de racordare la SD în conformitate cu prevederile art. 150 lit. c) din Lege;”

Trebuie avut în vedere şi că în cazul terenurilor fără acces la utilităţi există o probabilitate mai mare ca acestea să fie încadrate în extravilan. Trebuie acordată atenţie specială acestei situaţii deoarece în acest caz terentul trebuie mai întâi adus în intravilan (definit ca teritoriu pe care se poate construi) prin întocmirea unui Plan Urbanistic Zonal-PUZ (de către un arhitect sau urbanist) care să arate cum se va rezolva construcţia. Odată întocmit, PUZ-ul trebuie să fie aprobat de o majoritate a autorităţilor locale, judeţene şi, în unele cazuri, chiar naţionale (vezi Legea fondului funciar). Dacă terenul este extravilan agricol procedurile de introducere în intravilan sunt mai complicate şi, în consecinţă, costurile sunt şi ele mai mari.

În plus, există situaţii în care pot apărea impedimente şi în crearea propriilor reţele de utilităţi, spre exemplu dacă există o problemă cu calitatea apei din zonă. În acest caz, crearea unei reţele proprii de apă nu va rezolva nevoia de apă potabilă, ci, eventual doar pe cea de apă menajeră. La fel, dacă pânza freatică este la adâncimi mari atunci un puţ forat, cu toate dotările necesare, va deveni de asemenea, o investiţie semnificativă şi nu neapărat cea mai eficientă alternativă la accesarea reţelei de apă.   

Am prezentat aici unele dintre cele mai evidente avantaje şi dezavantaje asociate cu terenurile cu utilităţi respectiv cele fără utilităţi. Lista e departe de a fi exhaustivă, în mare măsură pentru că situaţiile variază de la caz la caz şi pot astfel apărea speţe foarte specifice care să aducă argumente pro sau contra fiecărui tip de teren. Cu ce situaţii concrete de acest tip v-aţi confruntat şi cum aţi reuşit să le depăşiţi?





Articol din domeniile

ȘTIRI Interne Instalații + dotări

Mihaela ALECU

Mihaela are un doctorat în literatură română, un masterat în creative writing, a lucrat în şcoli, în redacţia unui ziar, într-un ONG şi într-o bancă, iar după atâtea schimbări de direcţie s-a convins că poţi avea succes în orice alegi să faci, dacă faci asta cu convingere şi implicare autentică.

Articole similare

0 COMENTARII

AI O ȘTIRE DE INTERES SAU CEVA DE SPUS COMUNITĂȚII? CONTACTEAZĂ-NE!